бюикон 8-985-612-87-98

Долевой захват квартиры

Генеральный директор "КМ Консалтинг"
Егоров Константин Михайлович

В последнее время появилось много разговоров об «сравнительно законном» отъеме долевой собственности у граждан. Об этом в частности не один раз говорили и по радио и по телевидению. Но как выяснилось, эффективных правовых решений для законного противостояния подобного рода захвату квартир практически не существует. А тех, кто занимается такими захватами нельзя назвать ни мошенниками, ни преступниками.

Основная сложность подобных ситуаций заключается в том, что подобными злоупотреблениями занимаются слаженные организованные группы, имеющие юридическое образование и имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости. Они целенаправленно скупают доли в квартирах с общедолевой собственностью, пользуясь тем, что доли в квартирах могут принадлежать враждующим родственникам или разведенным супругам, которые не желают продавать или передавать доли друг другу. Или могут приобрести долю у человека, которому доля в квартире попала случайно, например, по наследству, и у которого к этой доле нет никакого интереса, так как другие собственники этой квартиры являются ему посторонними людьми.

Основной стимул для рейдера это скупить доли квартиры за дешево, собрать из них «единую квартиру», и получить прибыль от продажи такой квартиры - которая становится значительно дороже, чем распродающаяся по долям. Скупка долей, в этом случае, осуществляется не с целью пользоваться квартирой, а совсем с другой целью – «выдавить» из неё остальных собственников или просто жильцов квартиры, сделать невыносимым дальнейшее нахождение в ней кого бы то ни было, а затем скупить остальные доли в квартире «за копейки», освободить её от других ранее зарегистрированных в ней жильцов, и, как можно быстрее, продать квартиру целиком, по максимально возможной цене, третьим лицам. Так или иначе, но первым этапом в этой схеме по завладению квартирой становится приобретение доли, в процессе чего рейдеры узнают подробную информацию о других собственниках квартиры.

В итоге, заложниками подобной ситуации становятся оставшиеся собственники квартиры или члены семьи собственников квартиры, просто зарегистрированные и проживающие в ней. Идеальным вариантом для рейдеров станет, если в квартире будут проживать одинокая женщина или женщина с ребенком. На них гораздо легче оказывать морально психологическое давление. Далее оставшимся собственникам предлагают выкупить принадлежащую им долю, естественно по сильно заниженной цене. Если жертва не соглашается, то рейдеры пользуются своим физическим превосходством, и тем, что доли в квартире не определены, буквально на глазах у оставшихся собственников разрушают квартиру, превращая ее в пустующую разоренную коробку, создают невыносимые условия для проживания остающихся в квартире собственников и членов их семьи. Таким образом, они вынуждают оставшихся собственников продать им долю по бросовой цене.

Рейдеры, при подобной схеме действий, предпочитают скупать именно долю от квартиры, а не комнату в коммуналке. И этому способствует ряд причин.

Во-первых, невыделенная доля в квартире с общедолевой собственностью стоит гораздо дешевле, чем, например, комната в коммунальной квартире тех же размеров, в силу того, что не определен порядок пользования отдельными помещениями в квартире. Во-вторых, рейдерам, для проведения своих разрушительных действий и акций устрашения, достаточно выкупить даже довольно небольшую долю, чтобы получить доступ ко всей квартире. И эта доля по площади может быть гораздо меньше самой маленькой комнаты в квартире. И, наконец, в третьих, купив долю в квартире с общедолевой собственностью, рейдеры получают доступ в любое помещение данной квартиры, так как с точки зрения закона купленная ими доля получается как бы «размазана» по всей квартире, она не находится в каком-то конкретном месте этой квартиры.

В случае же, если квартира коммунальная, рейдерам становится тяжелее нанести вред другим собственникам, так как в этом случае, за каждым собственником закреплены на правах частной собственности отдельная комната или несколько комнат. И доступ в комнату проживающего в квартире собственника для рейдера будет закрыт, вредить они смогут только в местах общего пользования данной квартиры (на кухне, в коридоре и т.д.).

Рейдеры пользуются тем, что оставшиеся собственники, как правило, проживают в квартире постоянно, не имея возможности избежать невыносимых условий существования. Сами же рейдеры посещают квартиру от случая к случаю, постоянно проживая в другом благоустроенном жилье. Приемы, используемые для вытеснения оставшихся собственников, могут быть самые разные: в квартиру могут подселить бомжей, могут наносить урон мебели, вещам, одежде, отделке помещений, могут ходить по квартире и хлопать дверями по ночам, может быть инициирован «вечный ремонт», постоянный взлом входной двери под предлогом невозможности попасть в квартиру и т.д. То есть в ход могут идти все средства давления, напрямую не противоречащие закону и на которые только хватит фантазии у рейдеров. Цель у них одна – постоянно нарушать душевное состояние других собственников квартиры. Причем уличить рейдеров в намеренном нанесении ущерба имуществу, находящемуся в квартире, или в нарушении нравственных принципов практически невозможно. Любому же представителю власти рейдер с готовностью продемонстрирует свидетельство о праве собственности на долю в данной квартире и, пользуясь своими познаниями в области права, объяснит, что он волен распоряжаться принадлежащей ему собственностью.

При этом у оставшихся собственников остается небольшой выбор. Можно ничего не делать, можно подать в суд гражданский иск об определении порядка пользования квартирой, чтобы закрепить за собой хотя бы часть долевой собственности, и сделать ее неприкосновенной для рейдеров. Можно попробовать продать свою долю еще кому либо, хотя желающих купить помимо рейдеров найдется мало, учитывая, что квартира к этому моменту, скорее всего уже будет пребывать в очень плачевном состоянии. Здесь уже все индивидуально и зависит от возможностей проживающих жильцов.

С каждым годом таких случаев становится все больше и больше, и занимаются такой деятельностью устойчивые группы, но официально, такая деятельность преступлением не является и статистики никто не ведет. Эти группы ведут свою разрушительную деятельность не «от раза к разу», а ведут ее постоянно, за год одна такая группа может выкупать доли в 3-5 квартирах.

Совет здесь дать можно только один: такую ситуацию по захвату квартиры и «выдавливанию» жильцов легче предупредить, чем потом столкнуться с ней лицом к лицу. Люди должны быть законодательно подкованы и знать свои права. Отдавать себе отчет при осуществлении распорядительных действий с недвижимым имуществом, в том числе предвидеть далеко идущие последствия таких действий. К сожалению, это все что можно посоветовать в этой ситуации при нынешнем жилищном законодательстве.

Взято из новостной подписки ЮрКлуба.